การต่อเติมบ้าน ต้องขออนุญาตไหม ?

(ข้อมูล ณ วันที่ 11 พฤษภาคม 2568)

โดยทั่วไปแล้ว การต่อเติม ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร จำเป็นต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนดำเนินการ ทั้งนี้ เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม รวมถึงโครงสร้างของอาคารโดยรวม

กรณีที่เข้าข่ายต้องขออนุญาต:

การกระทำดังต่อไปนี้กับ “อาคาร” (ซึ่งรวมถึงบ้านพักอาศัย) โดยทั่วไปถือว่าเป็นการ “ดัดแปลงอาคาร” หรือ “ต่อเติมอาคาร” ซึ่งจำเป็นต้องขออนุญาต ตามมาตรา 4 และมาตรา 21 แห่ง พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522:

1. การเปลี่ยนแปลง ขยาย เพิ่ม ลด หรือเคลื่อนย้ายส่วนใดส่วนหนึ่งของโครงสร้างอาคาร เช่น เสา คาน ตง พื้น ผนัง บันได หลังคา
   • ตัวอย่าง:
     • การเพิ่มจำนวนชั้นของบ้าน
     • การขยายพื้นที่บ้านออกไปด้านข้าง ด้านหน้า หรือด้านหลัง
     • การเปลี่ยนผนังทึบเป็นผนังกระจก หรือการก่อผนังเพิ่มเพื่อกั้นห้องใหม่ (หากกระทบโครงสร้าง)
     • การทำระเบียงหรือกันสาดเพิ่ม
     • การเปลี่ยนโครงสร้างหลังคา
2. การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร ซึ่งมีผลทำให้น้ำหนักของอาคารเพิ่มขึ้น หรือเป็นการเพิ่มพื้นที่รวมของอาคาร
   • ตัวอย่าง:
     • การก่อผนังอิฐบนพื้นชั้นสองเพื่อกั้นห้องใหม่ (แม้จะไม่ใช่ส่วนโครงสร้างหลัก แต่เพิ่มน้ำหนัก)
     • การเทพื้นคอนกรีตเพิ่มในส่วนที่เคยเป็นดิน หรือทำดาดฟ้าเพิ่ม
3. การลดหรือขยายเนื้อที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใดให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้นกว่าเดิม
   • ตัวอย่าง:
     • การทุบพื้นบางส่วนออกเพื่อทำเป็นช่องเปิดระหว่างชั้น
     • การต่อเติมเพิ่มพื้นที่ใช้สอยในชั้นใดชั้นหนึ่ง
4. การเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
5. การเปลี่ยนแปลง ขยาย เพิ่ม หรือลด ลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ ของส่วนต่างๆ ของอาคารที่ได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม (เว้นแต่เป็นการซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาที่ไม่กระทบโครงสร้างและความปลอดภัย)

ข้อยกเว้นที่ไม่ต้องขออนุญาต (แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ):

กฎกระทรวงฉบับที่ 10 (พ.ศ. 2528) และกฎกระทรวงฉบับที่ 69 (พ.ศ. 2558) ออกตามความใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้กำหนดข้อยกเว้นบางประการที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร และอาจไม่ต้องขออนุญาต แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดและไม่กระทบต่อโครงสร้างหลัก ความปลอดภัย หรือสร้างความเดือดร้อนรำคาญแก่ผู้อื่น ตัวอย่างเช่น:

• การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ที่ใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม หรือดีกว่า เว้นแต่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ (เหล่านี้มักต้องขออนุญาต)
• การเปลี่ยนแปลงส่วนประกอบของอาคารที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุอื่นที่ไม่เพิ่มน้ำหนักให้อาคารเกินร้อยละ 10 ของน้ำหนักเดิม
• การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน เนื้อที่ อันไม่ใช่เป็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร โดยไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่อาคารเกินร้อยละ 10 ของน้ำหนักเดิมของอาคารส่วนนั้นๆ
• การลดหรือขยายเนื้อที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใดให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่เป็นการลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
• การติดตั้งแผงเซลล์แสงอาทิตย์ (Solar Cell) สำหรับผลิตไฟฟ้าบนหลังคาอาคาร ที่มีขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมกันไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร โดยต้องมีผลการตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างอาคารที่สามารถติดตั้งได้อย่างปลอดภัยจากวิศวกรโยธา และต้องแจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบก่อนดำเนินการ (แม้จะไม่ต้อง “ขออนุญาต” แต่ต้อง “แจ้ง”)

ความสำคัญของการขออนุญาต:

• ความปลอดภัย: การต่อเติมที่ไม่ถูกต้องตามหลักวิศวกรรมอาจเป็นอันตรายต่อโครงสร้างอาคารและผู้อยู่อาศัย
• เป็นไปตามกฎหมาย: หากไม่ขออนุญาต อาจมีโทษปรับและ/หรือคำสั่งให้รื้อถอนส่วนที่ต่อเติม
• ผลกระทบต่อเพื่อนบ้าน: การต่อเติมต้องไม่ละเมิดสิทธิของผู้อื่น หรือสร้างความเดือดร้อนรำคาญ เช่น การต่อเติมชิดแนวเขตที่ดินโดยไม่ได้รับความยินยอม หรือทำให้น้ำฝนไหลไปยังที่ดินข้างเคียง
• มูลค่าทรัพย์สิน: การต่อเติมที่ถูกกฎหมายจะช่วยรักษาหรือเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินในระยะยาว หากมีการซื้อขายในอนาคต จะไม่มีปัญหาตามมา

หน่วยงานที่รับผิดชอบในการอนุญาต:

โดยทั่วไปคือ เจ้าพนักงานท้องถิ่น ในเขตพื้นที่ที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ได้แก่:

• เทศบาล: ในเขตเทศบาล
• องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.): ในเขต อบต.
• กรุงเทพมหานคร: สำนักงานเขต
• เมืองพัทยา: ศาลาว่าการเมืองพัทยา

ขั้นตอนการขออนุญาต (โดยสังเขป):

1. เตรียมเอกสาร: แบบแปลนการก่อสร้าง/ต่อเติม (จัดทำโดยสถาปนิกหรือวิศวกรตามประเภทและขนาดของงาน), สำเนาโฉนดที่ดิน, สำเนาทะเบียนบ้าน, สำเนาบัตรประชาชนของผู้ขอ, หนังสือรับรองจากสถาปนิกและวิศวกร (ถ้ามี), และเอกสารอื่นๆ ตามที่เจ้าหน้าที่กำหนด
2. ยื่นคำขอ: นำเอกสารไปยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นในเขตพื้นที่
3. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ: เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบแบบแปลนและความถูกต้องตามกฎหมาย
4. ชำระค่าธรรมเนียม: หากได้รับอนุมัติ จะต้องชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ
5. รับใบอนุญาต: เมื่อชำระค่าธรรมเนียมแล้ว จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลงอาคาร (อ.1)

คำแนะนำ:

ก่อนเริ่มดำเนินการต่อเติมบ้านใดๆ ควรปรึกษาสถาปนิก วิศวกร หรือเจ้าหน้าที่ของหน่วยงานท้องถิ่น ในพื้นที่ของท่าน เพื่อสอบถามให้แน่ชัดว่าการต่อเติมลักษณะที่ท่านต้องการทำนั้นจำเป็นต้องขออนุญาตหรือไม่ และต้องดำเนินการอย่างไรให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตามมาครับ