ซื้อบ้านผ่อนตรง ปลอดภัยหรือไม่ ?

การ “ซื้อบ้านผ่อนตรง” กับเจ้าของหรือผู้พัฒนาโครงการโดยตรง โดยไม่ผ่านสถาบันการเงิน (ธนาคาร) นั้น มีความเสี่ยงสูงกว่าการซื้อผ่านระบบปกติที่มีธนาคารเป็นตัวกลางค่อนข้างมาก แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะไม่ปลอดภัยเสมอไป หากมีการดำเนินการที่รัดกุมและรอบคอบ

ขออธิบายรายละเอียดเพื่อให้เห็นภาพรวมและสามารถตัดสินใจได้ดียิ่งขึ้น ดังนี้

“ซื้อบ้านผ่อนตรง” คืออะไร?

คือการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ (บ้าน ที่ดิน คอนโด) กับผู้ขายโดยตรง และตกลงผ่อนชำระค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นงวดๆ ให้กับผู้ขายตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา เมื่อผู้ซื้อผ่อนชำระครบถ้วนแล้ว ผู้ขายจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นให้

ข้อดีที่อาจทำให้คนสนใจ:

1. เข้าถึงง่ายสำหรับผู้ที่กู้ธนาคารไม่ผ่าน: ผู้ซื้อบางรายอาจมีปัญหาเรื่องเครดิตบูโร, เอกสารแสดงรายได้ไม่ชัดเจน, หรือคุณสมบัติไม่ตรงตามเกณฑ์ของธนาคาร การผ่อนตรงจึงเป็นทางเลือก
2. ขั้นตอนเริ่มต้นอาจดูไม่ยุ่งยาก: การตกลงเงื่อนไขเบื้องต้นอาจดูง่ายกว่าการติดต่อธนาคาร ไม่ต้องตรวจสอบเอกสารมากมายในระยะแรก
3. เงื่อนไขการผ่อนชำระอาจยืดหยุ่นกว่า (ในทางทฤษฎี): สามารถตกลงเงื่อนไขการผ่อน, อัตราดอกเบี้ย (ถ้ามี), หรือระยะเวลากับผู้ขายได้โดยตรง

ความเสี่ยงที่สำคัญและข้อควรระวังอย่างยิ่ง (ปัจจัยที่ทำให้ “ไม่ปลอดภัย”):

1. ความเสี่ยงเรื่องกรรมสิทธิ์ (สำคัญที่สุด):
   • ผู้ซื้อยังไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์: ตราบใดที่ยังผ่อนไม่หมด และยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ชื่อในโฉนดยังคงเป็นของผู้ขาย ผู้ซื้อมีเพียงสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น
   • ผู้ขายอาจผิดสัญญา: ผู้ขายอาจนำทรัพย์สินไปขายให้ผู้อื่นซ้ำซ้อน, นำไปจำนองเพิ่มเติม, หรือเมื่อผ่อนครบแล้วผู้ขายอาจบ่ายเบี่ยงไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ หรือเรียกเงินเพิ่ม
   • ผู้ขายเสียชีวิตหรือกลายเป็นบุคคลล้มละลาย: หากผู้ขายเสียชีวิต อาจเกิดความยุ่งยากในการเรียกร้องให้ทายาทโอนกรรมสิทธิ์ หรือหากผู้ขายถูกฟ้องล้มละลาย ทรัพย์สินนั้นอาจถูกนำไปขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้เจ้าหนี้รายอื่นได้
   • เจ้าหนี้ของผู้ขายยึดทรัพย์: หากผู้ขายมีหนี้สินและถูกเจ้าหนี้ฟ้องร้องบังคับคดี ทรัพย์สินที่ยังเป็นชื่อผู้ขายอยู่อาจถูกยึดอายัดได้
2. ความเสี่ยงจากสัญญาที่ไม่รัดกุมหรือไม่เป็นธรรม:
   • สัญญาที่ร่างโดยผู้ขายอาจมีเงื่อนไขที่เอาเปรียบผู้ซื้อ เช่น กำหนดดอกเบี้ยสูงเกินควร, เงื่อนไขการผิดนัดชำระที่รุนแรง (เช่น ผิดนัดเพียงเล็กน้อยก็ยึดเงินดาวน์และเงินผ่อนทั้งหมด)
   • สัญญาอาจไม่ครอบคลุมประเด็นสำคัญ เช่น ความรับผิดชอบในกรณีทรัพย์สินชำรุดบกพร่อง, กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน
3. ความเสี่ยงจากการไม่ได้ตรวจสอบทรัพย์สินและเอกสารสิทธิ์อย่างละเอียด:
   • ผู้ซื้ออาจไม่ได้ตรวจสอบโฉนดที่ดินอย่างละเอียดว่าปลอดภาระผูกพันหรือไม่ (เช่น ติดจำนองเดิมอยู่) หรือมีข้อพิพาททางกฎหมายใดๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นหรือไม่
4. ไม่มีคนกลางหรือหน่วยงานกำกับดูแลที่ชัดเจน:
   • ต่างจากการกู้ธนาคารซึ่งมีกฎหมายและหน่วยงาน (เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย) คอยกำกับดูแล การผ่อนตรงเป็นข้อตกลงทางแพ่งระหว่างเอกชน ซึ่งหากมีปัญหา การบังคับตามสัญญามักจะต้องดำเนินการทางศาลซึ่งใช้เวลาและค่าใช้จ่าย

วิธีลดความเสี่ยงและทำให้ “ปลอดภัย” มากขึ้น (หากจำเป็นต้องซื้อแบบผ่อนตรง):

1. ตรวจสอบผู้ขายอย่างละเอียด:
   • ความน่าเชื่อถือ ประวัติความเป็นมา สถานะทางการเงิน (ถ้าเป็นบริษัท ให้ตรวจสอบข้อมูลบริษัท)
   • หากเป็นบุคคลธรรมดา ควรสอบถามจากคนในพื้นที่หรือผู้ที่เคยทำธุรกรรมด้วย
2. ตรวจสอบทรัพย์สินและเอกสารสิทธิ์อย่างละเอียดที่สุด:
   • นำสำเนาโฉนดไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน: ตรวจสอบชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง, ตรวจสอบว่ามีการติดอายัด, จำนอง, หรือภาระผูกพันอื่นใดหรือไม่ (เช่น สิทธิเก็บกิน, ภาระจำยอม)
   • ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินจริง, ขอบเขตที่ดิน, ทางเข้าออกสาธารณะ
3. ทำสัญญาจะซื้อจะขายและผ่อนชำระเป็นลายลักษณ์อักษรที่รัดกุมมาก:
   • ปรึกษาทนายความอิสระ (ที่เป็นฝ่ายของผู้ซื้อ): ให้ทนายความช่วยร่างหรือตรวจสอบสัญญาอย่างละเอียดก่อนลงนาม สัญญาควรระบุ:
     • รายละเอียดคู่สัญญา, รายละเอียดทรัพย์สิน, ราคาซื้อขายที่ชัดเจน
     • จำนวนเงินดาวน์, จำนวนเงินผ่อนต่องวด, จำนวนงวด, อัตราดอกเบี้ย (ถ้ามี และต้องสมเหตุสมผลตามกฎหมาย), กำหนดวันชำระ
     • เงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์: ระบุให้ชัดเจนว่าจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อใด (เช่น เมื่อผ่อนชำระครบถ้วน) และภายในกี่วัน
     • เงื่อนไขการผิดนัด: ทั้งกรณีผู้ซื้อผิดนัด (เช่น มีระยะเวลาผ่อนผันเท่าใด, หากบอกเลิกสัญญาสภาพบังคับเป็นอย่างไร) และกรณีผู้ขายผิดนัด (เช่น ไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ จะมีค่าปรับหรือมาตรการอย่างไร)
     • ข้อตกลงห้ามผู้ขายนำทรัพย์สินไปก่อภาระผูกพันเพิ่มเติม หรือขายให้บุคคลอื่นระหว่างสัญญา
     • ความรับผิดชอบในเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษี
     • การจัดการกรณีทรัพย์สินเสียหายก่อนโอนกรรมสิทธิ์
4. จดทะเบียน “สิทธิจะซื้อจะขาย” หรือ “คำมั่นว่าจะขาย” (ถ้าทำได้):
   • การนำสัญญาจะซื้อจะขายไปจดแจ้งสิทธิไว้ที่ด้านหลังโฉนด ณ สำนักงานที่ดิน (แม้จะยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์) จะช่วยป้องกันไม่ให้ผู้ขายนำที่ดินไปขายให้ผู้อื่นหรือก่อภาระผูกพันซ้ำซ้อนได้ในระดับหนึ่ง เพราะบุคคลภายนอกจะเห็นว่ามีสิทธิของผู้ซื้อผูกพันอยู่ อย่างไรก็ตาม การจดทะเบียนประเภทนี้อาจมีข้อจำกัดและขึ้นอยู่กับประเภทของสัญญาและความร่วมมือของผู้ขาย
5. เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกงวดอย่างเคร่งครัด:
   • ควรชำระผ่านระบบธนาคารเพื่อให้มีหลักฐานชัดเจน หรือหากชำระเป็นเงินสดต้องมีใบเสร็จรับเงินที่ลงนามโดยผู้ขายทุกครั้ง
6. พิจารณาเรื่องการประกันภัย: หากเข้าอยู่แล้ว ควรทำประกันอัคคีภัยหรือความเสียหายต่อตัวบ้าน

สรุป:

การซื้อบ้านผ่อนตรง มีความเสี่ยงสูงกว่าปกติมาก และความปลอดภัยขึ้นอยู่กับความซื่อสัตย์ของผู้ขาย, ความรัดกุมของสัญญา, และการตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วนของผู้ซื้อเป็นสำคัญ หากผู้ซื้อไม่มีความรู้ทางกฎหมายหรือไม่รอบคอบเพียงพอ อาจตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบและสูญเสียเงินได้ง่าย

คำแนะนำที่สำคัญที่สุด: หากคุณกำลังพิจารณาวิธีนี้ ควรปรึกษาทนายความที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ช่วยตรวจสอบเอกสาร สัญญา และให้คำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ ก่อนที่จะตัดสินใจทำสัญญาใดๆ การลงทุนกับค่าปรึกษาทนายความเล็กน้อย อาจช่วยป้องกันความเสียหายที่มากกว่าในอนาคตได้