loader image
หน้าแรก Blog คอนโด ซื้อ บ้าน ที่ดิน อสังหาฯอื่น จากคนขาย ที่จดทะเบียนสมรส ต้องทำอย่างไร ?
ซื้อ บ้าน ที่ดิน อสังหาฯอื่น จากคนขาย ที่จดทะเบียนสมรส ต้องทำอย่างไร ?

ซื้อ บ้าน ที่ดิน อสังหาฯอื่น จากคนขาย ที่จดทะเบียนสมรส ต้องทำอย่างไร ?

เมื่อคุณต้องการซื้อบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในประเทศไทย จากผู้ขายที่จดทะเบียนสมรสแล้ว สิ่งสำคัญที่สุดคือการตรวจสอบและดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทรัพย์สินนั้นเป็น “สินสมรส”

นี่คือขั้นตอนและข้อควรพิจารณาที่สำคัญครับ (ข้อมูล ณ วันที่ 27 พฤษภาคม 2568):

1. ตรวจสอบสถานะของทรัพย์สิน: สินส่วนตัว หรือ สินสมรส?

  • สินส่วนตัว (Separate Property): คือทรัพย์สินที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีอยู่ก่อนสมรส, ทรัพย์สินที่เป็นเครื่องใช้สอยส่วนตัว เครื่องประดับ หรือเครื่องมือที่จำเป็นในการประกอบอาชีพ, หรือทรัพย์สินที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดก หรือโดยการให้โดยเสน่หา (ถ้าพินัยกรรมหรือหนังสือยกให้ระบุว่าเป็นสินส่วนตัว)
    • หากเป็นสินส่วนตัวชัดเจน: โดยหลักแล้ว เจ้าของสินส่วนตัวสามารถจัดการ (เช่น ขาย) ทรัพย์สินนั้นได้โดยลำพัง ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่าย
    • การพิสูจน์ความเป็นสินส่วนตัว: อาจต้องใช้หลักฐาน เช่น โฉนดที่ดินที่ระบุวันที่ได้มาก่อนวันจดทะเบียนสมรส, เอกสารการรับมรดก, หรือหนังสือยกให้
  • สินสมรส (Marital Property / Community Property): คือทรัพย์สินที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส (ไม่ว่าจะโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายร่วมกันทำมาหาได้), ทรัพย์สินที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มาจากพินัยกรรมหรือการให้โดยเสน่หาที่ไม่ได้ระบุว่าเป็นสินส่วนตัว, หรือทรัพย์สินที่เป็นดอกผลของสินส่วนตัว
    • หากเป็นสินสมรส: การจัดการสินสมรสในเรื่องสำคัญ เช่น การขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งเสมอ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1476 หากทำนิติกรรมไปโดยไม่ได้รับความยินยอม คู่สมรสอีกฝ่ายอาจฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนนิติกรรมนั้นได้

ข้อสันนิษฐานเบื้องต้น: หากทรัพย์สินได้มาในระหว่างสมรส ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นสินสมรส จนกว่าจะพิสูจน์ได้ว่าเป็นสินส่วนตัว

2. สิ่งที่คุณ (ผู้ซื้อ) ต้องทำและตรวจสอบ:

  • สอบถามผู้ขายโดยตรง: สอบถามสถานะสมรสของผู้ขาย และสอบถามว่าทรัพย์สินที่จะขายเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรส
  • ขอดูเอกสารสำคัญของผู้ขาย:
    • โฉนดที่ดิน (หรือเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น เช่น น.ส.4จ., อ.ช.2 สำหรับห้องชุด): ตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
    • ทะเบียนสมรส (ทร.2): เพื่อยืนยันสถานะการสมรส และดูวันที่จดทะเบียนสมรส เพื่อเปรียบเทียบกับวันที่ได้มาซึ่งทรัพย์สิน
    • บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขายและคู่สมรส
    • ทะเบียนบ้านของผู้ขายและคู่สมรส
    • ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี) ของผู้ขายและคู่สมรส
  • หากทรัพย์สินเป็นสินสมรส (หรือมีข้อสงสัยว่าเป็นสินสมรส):
    • ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสของผู้ขาย: นี่คือหัวใจสำคัญ
      • วิธีที่ดีที่สุด: ให้คู่สมรสของผู้ขายเดินทางไปดำเนินการด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และลงนามให้ความยินยอมต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน
      • กรณีคู่สมรสไม่สามารถไปได้: ต้องมี “หนังสือให้ความยินยอมของคู่สมรส” เป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งระบุชัดเจนว่ายินยอมให้คู่สมรสอีกฝ่ายขายอสังหาริมทรัพย์แปลงดังกล่าว ให้กับผู้ซื้อ (คือคุณ) ในราคาที่ตกลงกัน พร้อมแนบสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรสที่ให้ความยินยอม และลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้องทุกฉบับ
      • หนังสือมอบอำนาจ (ถ้าจำเป็น): หากคู่สมรสของผู้ขายไม่สามารถไปได้จริงๆ และต้องการให้ผู้ขายดำเนินการแทนทั้งหมด อาจต้องมีหนังสือมอบอำนาจจากคู่สมรสถึงผู้ขายอีกฉบับหนึ่งด้วย แต่การมีหนังสือให้ความยินยอมโดยเฉพาะจะชัดเจนกว่า
  • การทำสัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement):
    • เพื่อความรอบคอบ ควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนว่าผู้ขายจะดำเนินการให้คู่สมรสให้ความยินยอมในการขายทรัพย์สินนี้ และจะนำคู่สมรส (หรือหนังสือให้ความยินยอม) มาในวันโอนกรรมสิทธิ์
    • ในบางกรณี อาจให้คู่สมรสของผู้ขายลงนามเป็นพยานในสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อแสดงการรับรู้ตั้งแต่ต้น

3. ขั้นตอน ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์:

  • เจ้าพนักงานที่ดินจะตรวจสอบเอกสารทั้งหมด รวมถึงสถานะสมรสของผู้ขาย
  • หากทรัพย์สินเป็นสินสมรส เจ้าหน้าที่จะสอบถามและขอเอกสารแสดงความยินยอมจากคู่สมรสของผู้ขาย หรือให้คู่สมรสลงนามต่อหน้า
  • เมื่อเอกสารครบถ้วนและถูกต้อง การโอนกรรมสิทธิ์จึงจะสามารถดำเนินการได้

ข้อควรระวังอย่างยิ่ง:

  • อย่าละเลยการขอความยินยอม: หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสโดยที่คู่สมรสของผู้ขายไม่ได้ให้ความยินยอม การซื้อขายนั้นอาจถูกเพิกถอนได้โดยศาล หากคู่สมรสที่ไม่ยินยอมไปฟ้องร้องภายในอายุความ (1 ปีนับแต่วันที่รู้ถึงการทำนิติกรรม หรือ 10 ปีนับแต่วันที่ทำนิติกรรมนั้น) ซึ่งจะทำให้คุณเสียทั้งเงินและเวลา
  • กรณีผู้ขายอ้างว่าเป็นสินส่วนตัว: หากทรัพย์สินนั้นได้มาในระหว่างสมรส แต่ผู้ขายอ้างว่าเป็นสินส่วนตัว (เช่น ได้รับมรดกมา) ควรขอให้ผู้ขายแสดงหลักฐานที่ชัดเจนเพื่อพิสูจน์ หากไม่ชัดเจน การขอความยินยอมจากคู่สมรสไว้ก่อนก็เป็นทางที่ปลอดภัยกว่า
  • กรณีผู้ขายหย่าร้างหรือเป็นหม้าย:
    • หย่าร้าง: ขอดูใบสำคัญการหย่า (คร.6 หรือ ทร.6) และบันทึกข้อตกลงการแบ่งทรัพย์สินแนบท้ายใบหย่า (ถ้ามี) เพื่อดูว่าทรัพย์สินนี้ตกเป็นของผู้ใดหลังการหย่า
    • เป็นหม้าย (คู่สมรสเสียชีวิต): ขอดูใบมรณบัตรของคู่สมรส และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการจัดการมรดก (เช่น คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก, บัญชีเครือญาติ) เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ขายมีสิทธิโดยสมบูรณ์ในการขายทรัพย์สินนั้น

คำแนะนำ:

หากคุณไม่แน่ใจในขั้นตอนใดๆ หรือกรณีมีความซับซ้อน (เช่น ผู้ขายมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ หรือมีสัญญาก่อนสมรส) การปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนทำสัญญาหรือดำเนินการใดๆ จะช่วยให้การซื้อขายของคุณเป็นไปอย่างถูกต้องและปลอดภัย

แสดงความคิดเห็น

Our Newsletter

Get subscribed today!

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing. Ut eleifend scelerisque nisi mauris
Get subscribed today!
© 2018-2025 Asangha Today. All rights reserved.