บุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน สามารถขอคัดสำเนาโฉนดได้หรือไม่?

(ข้อมูล ณ วันที่ 22 พฤษภาคม 2568)

โดยหลักการแล้ว บุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง ก็สามารถดำเนินการขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์อื่นๆ ที่เกี่ยวข้องได้ หากเป็น “ผู้มีส่วนได้เสีย” ตามระเบียบของกรมที่ดินครับ

คำว่า “ผู้มีส่วนได้เสีย” นั้นมีความหมายค่อนข้างกว้าง และเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินจะเป็นผู้พิจารณาตามเอกสารหลักฐานที่นำมาแสดงว่าท่านมีความเกี่ยวข้องหรือมีความจำเป็นอย่างไรในการขอคัดเอกสารดังกล่าว

กรณีที่บุคคลภายนอก (ผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของ) อาจขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินได้:

1. ผู้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดิน: กรณีที่เจ้าของที่ดินทำหนังสือมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
2. ทายาทโดยธรรมหรือผู้จัดการมรดก: กรณีเจ้าของที่ดินเสียชีวิต และเป็นผู้มีสิทธิ์ในทรัพย์มรดกนั้น โดยต้องมีเอกสารยืนยัน เช่น ใบมรณบัตร คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก
3. ผู้มีคำสั่งศาล: บุคคลที่มีคำสั่งศาลที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงดังกล่าว เช่น คำสั่งศาลให้บังคับคดี หรือคำสั่งศาลที่อนุญาตให้ตรวจสอบเอกสาร
4. เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา: กรณีที่มีการฟ้องร้องและศาลมีคำพิพากษาให้ลูกหนี้ (เจ้าของที่ดิน) ชำระหนี้ และเจ้าหนี้ต้องการตรวจสอบทรัพย์สิน
5. ผู้จะซื้อจะขายที่ดิน: โดยอาจต้องมีหลักฐานประกอบ เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย หรือหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน
6. หน่วยงานราชการหรือหน่วยงานที่มีอำนาจตามกฎหมาย: เช่น กรมบังคับคดี ศาล หรือหน่วยงานอื่นๆ ที่มีความจำเป็นต้องใช้เอกสารเพื่อดำเนินการตามอำนาจหน้าที่
7. บุคคลอื่นใดที่เจ้าหน้าที่พิจารณาแล้วเห็นว่าเป็นผู้มีส่วนได้เสียอย่างแท้จริง: ซึ่งต้องแสดงเหตุผลและความจำเป็นประกอบการพิจารณา

เอกสารที่ต้องเตรียมโดยทั่วไป (อาจแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี):

• บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขอ (ฉบับจริง พร้อมสำเนา)
• ทะเบียนบ้านของผู้ขอ (ฉบับจริง พร้อมสำเนา)
• เอกสารแสดงความเป็นผู้มีส่วนได้เสีย เช่น
  • หนังสือมอบอำนาจ (หากเป็นผู้รับมอบอำนาจ) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ
  • คำสั่งศาล
  • สัญญาจะซื้อจะขาย
  • ใบมรณบัตรและเอกสารแสดงความเป็นทายาท
  • หนังสือจากหน่วยงานราชการ
• ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินที่ต้องการคัด เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน ชื่อ-สกุลเจ้าของเดิม (ถ้าทราบ)
• ค่าธรรมเนียม ตามที่กรมที่ดินกำหนด (เช่น ค่าคำขอ ค่าคัดสำเนา ค่ารับรองสำเนา)

ขั้นตอนการดำเนินการ:

1. ติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขา ที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
2. แจ้งความประสงค์ต่อเจ้าหน้าที่ และยื่นเอกสารที่เกี่ยวข้อง
3. เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารและพิจารณาความเป็นผู้มีส่วนได้เสีย
4. หากเจ้าหน้าที่อนุมัติ จะดำเนินการค้นหาและคัดสำเนาเอกสารให้
5. ชำระค่าธรรมเนียม
6. รับสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้รับการรับรอง

ข้อควรทราบ:

• การพิจารณาอนุญาตเป็นดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่พนักงานที่ดิน โดยอาศัยระเบียบและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
• หากไม่มีเอกสารหลักฐานเพียงพอที่แสดงว่าเป็นผู้มีส่วนได้เสีย เจ้าหน้าที่อาจปฏิเสธคำขอได้
• เพื่อความแน่นอน ควรสอบถามข้อมูลและเตรียมเอกสารให้พร้อมล่วงหน้ากับสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่โดยตรง

ดังนั้น หากท่านไม่ใช่เจ้าของที่ดินแต่มีความจำเป็นต้องใช้สำเนาโฉนด ท่านจะต้องแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นได้อย่างชัดเจนว่าท่านเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายและมีเอกสารประกอบที่น่าเชื่อถือครับ
หลักการทั่วไปในการขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินในประเทศไทยนั้นค่อนข้างมีความยืดหยุ่น แต่ก็มีประเด็นเรื่องการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยครับ จากข้อมูลที่มีอยู่ ผมขอสรุปดังนี้:

บุคคลทั่วไป (ที่ไม่ใช่เจ้าของ) สามารถขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินได้ในระดับหนึ่ง

• สิ่งที่ทำได้โดยทั่วไป:
  • บุคคลทั่วไปสามารถขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินและระวางที่ดินได้ หากทราบข้อมูลสำคัญ เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน หรือที่ตั้งของที่ดิน (ตำบล อำเภอ จังหวัด)
  • ข้อมูลที่มักจะเปิดเผยให้บุคคลทั่วไป คือ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์คนปัจจุบัน และภาระผูกพันที่ยังมีผลอยู่ (เช่น การจำนอง)
  • การดำเนินการนี้มีค่าธรรมเนียมเล็กน้อย (เช่น ค่าคำขอ, ค่าถ่ายเอกสาร, ค่ารับรองสำเนา)
• ข้อจำกัดและสิ่งที่อาจทำไม่ได้ หรือต้องมีเหตุผลอันควร:
  • ข้อมูลส่วนบุคคลในรายการจดทะเบียนอื่นๆ ในอดีต: กรมที่ดินมีแนวทางในการปกปิดข้อมูลส่วนบุคคลในรายการจดทะเบียนอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ปัจจุบันหรือภาระผูกพันที่มีผลอยู่ เพื่อคุ้มครองสิทธิส่วนบุคคลของผู้เกี่ยวข้องในอดีต
  • การขอคัดเอกสารสัญญา หรือบันทึกข้อตกลงต่างๆ: หากผู้ขอไม่ใช่คู่สัญญาในเอกสารนั้นๆ ข้อมูลส่วนบุคคลของบุคคลอื่นในเอกสารดังกล่าวจะถูกปกปิด
  • การขอคัดแบบ “เห็นทุกอย่าง” เหมือนเจ้าของ: บุคคลทั่วไปมักจะไม่สามารถขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินที่แสดงรายละเอียดการจดทะเบียนทั้งหมดในอดีต (สารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนด) ได้อย่างครบถ้วนเหมือนที่เจ้าของที่ดิน หรือผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงตามกฎหมาย (เช่น เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา) จะได้รับ เว้นแต่จะมีเหตุผลอันสมควรและแสดงหลักฐานความเป็นผู้มีส่วนได้เสีย

ใครคือ “ผู้มีส่วนได้เสีย” ที่อาจขอข้อมูลได้มากกว่าบุคคลทั่วไป?

“ผู้มีส่วนได้เสีย” ตามกฎหมาย อาจรวมถึง:

• เจ้าของที่ดิน
• ผู้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดิน
• เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของศาล
• ผู้ที่มีสิทธิตามกฎหมายในที่ดินแปลงนั้น เช่น ผู้มีสิทธิได้รับมรดก, ผู้จัดการมรดก
• หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย
• บุคคลอื่นใดที่ศาลมีคำสั่งให้เข้าตรวจสอบ หรือที่สามารถแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นถึงความจำเป็นและสิทธิอันชอบด้วยกฎหมายในการขอข้อมูลนั้น

เอกสารที่ต้องใช้ (สำหรับบุคคลทั่วไป):

1. บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขอ (ตัวจริงพร้อมสำเนา)
2. ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินที่ต้องการคัดสำเนา:
   • เลขที่โฉนดที่ดิน (สำคัญที่สุด)
   • หรือ เลขที่ดิน, หน้าสำรวจ, ชื่อตำบล, อำเภอ, จังหวัด ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
3. แบบฟอร์มคำขอ (รับได้ที่สำนักงานที่ดิน)
4. ค่าธรรมเนียม

ขั้นตอนโดยสังเขป:

1. ติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขา ที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
2. แจ้งความประสงค์ต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์หรือเจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียน
3. กรอกแบบฟอร์มคำขอ พร้อมยื่นเอกสารประกอบ
4. เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบข้อมูลและดำเนินการคัดสำเนาให้ตามระเบียบ
5. ชำระค่าธรรมเนียม
6. รอรับสำเนาโฉนดที่ดินที่เจ้าหน้าที่รับรองสำเนาถูกต้อง

ข้อควรระวัง:

• ความถูกต้องของข้อมูล: ตรวจสอบข้อมูลเลขที่โฉนดให้ถูกต้องก่อนยื่นคำขอ เพื่อไม่ให้เสียเวลา
• วัตถุประสงค์การนำไปใช้: การนำสำเนาโฉนดที่ดินไปใช้ในทางมิชอบหรือละเมิดสิทธิผู้อื่นมีความผิดตามกฎหมาย เจ้าหน้าที่จะมีการบันทึกข้อมูลผู้ขอไว้
• ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่: เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจในการพิจารณาอนุญาตให้คัดถ่ายเอกสารได้มากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับสถานะของผู้ขอและเหตุผลความจำเป็น

สรุป:

บุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของ สามารถขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินได้ โดยทั่วไปจะได้รับข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของปัจจุบันและภาระผูกพัน แต่ข้อมูลประวัติการทำธุรกรรมในอดีตอาจถูกปกปิดเพื่อคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล หากต้องการข้อมูลเชิงลึกมากขึ้น อาจต้องแสดงตนว่าเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมาย หรือมีหนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินครับ