“อสังหาริมทรัพย์” ตามกฎหมาย หมายถึงอะไร ?

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทย มาตรา 139 ได้ให้ความหมายของ “อสังหาริมทรัพย์” ไว้ดังนี้

“อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย”

จากคำนิยามนี้ สามารถแยกองค์ประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ได้เป็น 3 ส่วนหลักๆ คือ

1. ที่ดิน (Land):
   • หมายถึง พื้นผิวโลกโดยทั่วไป รวมถึงสิ่งที่อยู่ภายในดิน เช่น แร่ธาตุ กรวด ทราย และสิ่งที่อยู่เหนือพื้นดินตามธรรมชาติ เช่น ลำน้ำ ลำห้วย บึง หนอง เป็นต้น
2. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น (Things fixed to land permanently or forming a single entity with it):
   • ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร: คือ ทรัพย์สินที่นำมาติดกับที่ดินโดยมีเจตนาให้ติดอยู่เป็นการถาวร ไม่ใช่เพียงชั่วคราว หากแยกออกจากกันจะทำให้ตัวทรัพย์นั้นหรือที่ดินเสียหายหรือเปลี่ยนแปลงรูปทรงไป
     • ตัวอย่าง:
       • สิ่งปลูกสร้าง: บ้าน ตึก อาคาร โรงเรือน กำแพง รั้วที่ก่อสร้างอย่างถาวร
       • ไม้ยืนต้น: ต้นไม้ที่ปลูกไว้เพื่อการคงอยู่ถาวร ไม่ใช่พืชล้มลุกหรือต้นไม้ที่ปลูกไว้เพื่อตัดขายในระยะสั้น (เว้นแต่ไม้ยืนต้นนั้นจะถูกตัดหรือโค่นลงแล้ว จะกลายเป็นสังหาริมทรัพย์)
   • ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน: คือ ทรัพย์สินที่โดยธรรมชาติแล้วประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น หรือทรัพย์สินที่นำมาติดกับที่ดินจนกลายเป็นส่วนควบของที่ดินตามมาตรา 144 (ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป)
     • ตัวอย่าง: ส่วนประกอบของบ้าน เช่น ประตู หน้าต่าง ที่ติดตั้งอย่างถาวร
3. ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย (Real rights connected with land or things fixed to land or forming a single entity with it):
   • หมายถึง สิทธิเหนือทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกฎหมายรับรองและคุ้มครอง สิทธินี้จะติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ว่ากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะโอนไปยังบุคคลใดก็ตาม
   • ตัวอย่าง:
     • กรรมสิทธิ์ (Ownership): สิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
     • สิทธิครอบครอง (Possessory Rights): เช่น สิทธิในที่ดิน น.ส.3 ก.
     • ภาระจำยอม (Servitude): เช่น สิทธิให้ที่ดินแปลงอื่นใช้ทางเดินผ่านที่ดินของเรา (ทางภาระจำยอม)
     • สิทธิอาศัย (Right of Habitation): สิทธิในการอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า
     • สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies): สิทธิในการเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนที่ดินของผู้อื่น
     • สิทธิเก็บกิน (Usufruct): สิทธิในการครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งดอกผลแห่งอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น
     • การจำนอง (Mortgage): แม้การจำนองจะเป็นประกันหนี้ แต่สิทธิจำนองถือเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

สรุปง่ายๆ คือ “อสังหาริมทรัพย์” ไม่ได้หมายถึงแค่ที่ดินเปล่าๆ เท่านั้น แต่ยังรวมถึงทุกสิ่งที่ปลูกสร้างหรือติดตรึงกับที่ดินอย่างถาวร และสิทธิต่างๆ ที่ผูกพันอยู่กับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้นตามที่กฎหมายกำหนดครับ

ความเข้าใจในความหมายของอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งในการทำนิติกรรมต่างๆ เช่น การซื้อขาย การเช่า การจำนอง หรือการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะกฎหมายได้กำหนดแบบพิธีและขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นการเฉพาะ แตกต่างจาก “สังหาริมทรัพย์” (ทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ได้)