ขั้นตอนการซื้อห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ
ขั้นตอนการซื้อห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ (ข้อมูล ณ วันที่ 11 พฤษภาคม 2567)
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ผมยินดีให้ข้อมูลเกี่ยวกับขั้นตอนที่ชาวต่างชาติจะซื้อห้องชุดในประเทศไทยได้อย่างละเอียด ตั้งแต่เริ่มต้นจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้ครับ
หลักการสำคัญ: กฎหมายอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้
พระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในประเทศไทยได้โดยตรงภายใต้เงื่อนไขสำคัญคือ:
- สัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ (Foreign Ownership Quota): ชาวต่างชาติและนิติบุคคลต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) นั้นๆ อีกร้อยละ 51 หรือมากกว่าจะต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย
ขั้นตอนการซื้อห้องชุดสำหรับชาวต่างชาติ:
ต่อไปนี้เป็นขั้นตอนโดยละเอียดตั้งแต่ต้นจนจบกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์:
ระยะที่ 1: การเตรียมการและตรวจสอบเบื้องต้น (Due Diligence)
- กำหนดงบประมาณและความต้องการ:
- พิจารณางบประมาณทั้งหมด รวมถึงราคาห้องชุด ค่าธรรมเนียมต่างๆ ค่าตกแต่ง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
- กำหนดความต้องการ เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดห้องชุด จำนวนห้องนอน สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ ฯลฯ
- ค้นหาและเลือกห้องชุด:
- ค้นหาห้องชุดผ่านช่องทางต่างๆ เช่น เว็บไซต์ https://asanghatoday.com / https://condoluxmall.com
- เข้าเยี่ยมชมโครงการและห้องชุดที่สนใจ
- ตรวจสอบสถานะโครงการและห้องชุด (Due Diligence): นี่เป็นขั้นตอนที่สำคัญมาก
- ตรวจสอบโควต้าต่างชาติ: สอบถามกับทางผู้ขายหรือนิติบุคคลอาคารชุดว่ายังมีโควต้าสำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่หรือไม่ในโครงการนั้น หรือปรึกษาตัวแทน นายหน้าที่ดูแลห้องชุด
- ตรวจสอบผู้ขาย:
- กรณีซื้อจากผู้พัฒนาโครงการโดยตรง (โครงการใหม่): ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (อ.1) ใบอนุญาตจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.5) และสถานะทางการเงินของบริษัท
- กรณีซื้อจากเจ้าของเดิม (ห้องชุดมือสอง): ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ห้องชุด (หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช.2) ว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ปลอดภาระผูกพันใดๆ เช่น การจำนอง หรือมีภาระหนี้สินกับนิติบุคคลอาคารชุดหรือไม่
- ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2): ดูรายละเอียดเกี่ยวกับขนาดห้องชุด สัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ชื่อเจ้าของปัจจุบัน และภาระผูกพัน (ถ้ามี)
- ตรวจสอบข้อมูลนิติบุคคลอาคารชุด: สอบถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (Common Fee) กองทุนอาคารชุด (Sinking Fund) ระเบียบของอาคารชุด และสถานะทางการเงินของนิติบุคคลฯ
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ:
- แนะนำให้ปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกรรมของชาวต่างชาติ เพื่อให้คำแนะนำและตรวจสอบเอกสารต่างๆ ให้ถูกต้อง
ระยะที่ 2: การดำเนินการเกี่ยวกับเงินทุนและการทำสัญญา
- การนำเงินเข้ามาในประเทศไทย:
- ชาวต่างชาติต้องแสดงหลักฐานว่าได้นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยเพื่อซื้อห้องชุด หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
- จำนวนเงินที่นำเข้าต้องเพียงพอสำหรับราคาห้องชุดทั้งหมด
- เมื่อโอนเงินเข้ามา ธนาคารในประเทศไทยจะออกเอกสารสำคัญคือ “ใบรับรองการซื้อขายเงินตราต่างประเทศ” (Foreign Exchange Transaction Form – FET Form หรือเดิมเรียกว่า ท.ต.3 / Thor Tor 3) สำหรับยอดเงินตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป (หรือเทียบเท่าในสกุลเงินอื่น) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารสำหรับยอดเงินที่ต่ำกว่านั้น เอกสารนี้จำเป็นอย่างยิ่งสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
- ข้อควรระวัง: ชื่อผู้ซื้อในเอกสาร FET และชื่อผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะต้องเป็นชื่อเดียวกัน
- การทำสัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement – SPA):
- เมื่อตกลงราคาและเงื่อนไขต่างๆ ได้แล้ว จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- สัญญาควรระบุรายละเอียดสำคัญ:
- ข้อมูลผู้ซื้อและผู้ขาย
- รายละเอียดของห้องชุด (เลขที่ห้อง ชั้น อาคาร ชื่อโครงการ เนื้อที่)
- ราคาขายที่ตกลงกัน
- กำหนดการชำระเงิน (เช่น เงินมัดจำ เงินดาวน์ (ถ้ามี) และเงินส่วนที่เหลือ)
- กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
- ความรับผิดชอบในเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ ณ กรมที่ดิน (โดยทั่วไปมักจะแบ่งกันคนละครึ่ง หรือตามที่ตกลง)
- เงื่อนไขการผิดสัญญาและค่าปรับ
- การรับประกัน (ถ้าเป็นการซื้อจากโครงการใหม่)
- ควรให้ทนายความตรวจสอบสัญญาก่อนลงนาม
- การชำระเงินตามสัญญา:
- เงินมัดจำ (Deposit): ชำระเมื่อลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย
- เงินดาวน์ (Down Payment): หากเป็นการซื้อโครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ อาจมีการผ่อนชำระเป็นงวดๆ
- เงินส่วนที่เหลือ (Final Payment): ชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์
ระยะที่ 3: การโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน
- เตรียมเอกสารสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์:
- เอกสารส่วนผู้ซื้อ (ชาวต่างชาติ):
- หนังสือเดินทาง (Passport) ฉบับจริง พร้อมสำเนาที่รับรองสำเนาถูกต้อง
- วีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ (บางกรณีอาจไม่ต้องใช้ แต่ควรเตรียมไว้)
- ใบรับรองการซื้อขายเงินตราต่างประเทศ (FET Form/ท.ต.3) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่แสดงการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาเพื่อซื้อห้องชุด (ต้นฉบับ)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง) ต้องผ่านการรับรองจากสถานทูตหรือสถานกงสุลไทยในต่างประเทศ หรือ Notary Public และแปลเป็นภาษาไทยพร้อมรับรองคำแปล
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ (ถ้ามี)
- บางกรณีอาจต้องใช้หนังสือรับรองสถานะโสด หรือทะเบียนสมรส (พร้อมคำแปลภาษาไทยที่รับรองแล้ว) หากต้องการระบุชื่อคู่สมรสในฐานะเจ้าของร่วม (ต้องตรวจสอบเงื่อนไขการถือกรรมสิทธิ์ร่วมของชาวต่างชาติกับคู่สมรส)
- เอกสารส่วนผู้ขาย:
- กรณีเป็นบุคคลธรรมดา (ไทยหรือต่างชาติ):
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับจริง
- บัตรประจำตัวประชาชน (สำหรับคนไทย) หรือหนังสือเดินทาง (สำหรับชาวต่างชาติ) ฉบับจริง พร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้าน (สำหรับคนไทย) ฉบับจริง พร้อมสำเนา
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของคู่สมรส และสำเนาทะเบียนสมรส
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด (สำคัญมาก แสดงว่าไม่มีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง)
- กรณีเป็นนิติบุคคล (ผู้พัฒนาโครงการ):
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับจริง
- หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1-3 เดือน)
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (บอจ.5)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- รายงานการประชุมกรรมการอนุมัติให้ขาย
- ตราประทับของบริษัท (ถ้ามี)
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด (กรณีนิติบุคคลฯ จัดตั้งแล้ว)
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
- กรณีเป็นบุคคลธรรมดา (ไทยหรือต่างชาติ):
- เอกสารส่วนผู้ซื้อ (ชาวต่างชาติ):
- นัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน:
- สำนักงานที่ดินที่อาคารชุดนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
- ผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ จะต้องไปพร้อมกัน
- ดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน:
- ยื่นคำขอและเอกสารทั้งหมดต่อเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและความถูกต้อง รวมถึงตรวจสอบโควต้าต่างชาติ
- ประเมินราคาห้องชุดเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี
- ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ:
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายมักจะแบ่งชำระคนละครึ่ง (1% ต่อฝ่าย) หรือตามที่ตกลงในสัญญา
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT): 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) กรณีผู้ขายถือครองห้องชุดน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี (มีข้อยกเว้นบางประการ) โดยทั่วไปผู้ขายเป็นผู้ชำระ
- อากรแสตมป์ (Stamp Duty): 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) จะเสียอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์) โดยทั่วไปผู้ขายเป็นผู้ชำระ
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax): คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล และระยะเวลาการถือครอง โดยทั่วไปผู้ขายเป็นผู้ชำระ
- เจ้าหน้าที่จดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) โดยระบุชื่อผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคนใหม่
- ผู้ซื้อจะได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับจริงที่มีชื่อตนเองเป็นเจ้าของ
ระยะที่ 4: หลังการโอนกรรมสิทธิ์
- ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร:
- เมื่อได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) แล้ว ควรตรวจสอบความถูกต้องของชื่อผู้ซื้อ รายละเอียดห้องชุด และข้อมูลอื่นๆ ให้ครบถ้วน
- แจ้งข้อมูลกับนิติบุคคลอาคารชุด:
- นำสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดไปแจ้งต่อนิติบุคคลอาคารชุดเพื่ออัปเดตข้อมูลเจ้าของห้องชุดคนใหม่สำหรับการติดต่อและชำระค่าส่วนกลาง
- อื่นๆ:
- ดำเนินการเรื่องสาธารณูปโภค เช่น มิเตอร์ไฟฟ้า มิเตอร์น้ำ อินเทอร์เน็ต ให้เป็นชื่อของผู้ซื้อ
- พิจารณาทำประกันภัยทรัพย์สินสำหรับห้องชุด
ข้อควรจำสำหรับชาวต่างชาติ:
- กฎหมายเปลี่ยนแปลงได้: กฎหมายและระเบียบข้อบังคับต่างๆ อาจมีการเปลี่ยนแปลง ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดเสมอ
- ความสำคัญของ FET Form: เอกสารนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง หากไม่มีเอกสารนี้ จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
- ความซื่อสัตย์ในการทำธุรกรรม: หลีกเลี่ยงการใช้วิธีการที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย เช่น การใช้นอมินีในการซื้อที่ดิน เพราะการซื้อห้องชุดเป็นช่องทางที่กฎหมายอนุญาตโดยตรงอยู่แล้ว
การดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้อย่างรอบคอบและถูกต้อง จะช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อและเป็นเจ้าของห้องชุดในประเทศไทยได้อย่างราบรื่นและปลอดภัยครับ หากมีข้อสงสัยเพิ่มเติมในขั้นตอนใด สามารถสอบถามได้เสมอครับ
