ชาวต่างชาติ ต้องการซื้อที่ดินในประเทศไทย ต้องทำอย่างไร ?

การซื้อที่ดินในประเทศไทยโดยชาวต่างชาติ: หลักเกณฑ์และทางเลือก (ข้อมูล ณ วันที่ 10 พฤษภาคม 2568)

โดยหลักการแล้ว ประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง เพื่อเป็นการสงวนสิทธิ์ในที่ดินไว้สำหรับคนไทย อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นและทางเลือกบางประการที่ชาวต่างชาติอาจสามารถได้มาซึ่งที่ดินหรือมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินในประเทศไทยได้ ดังนี้:

1. ข้อยกเว้นตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย (เงื่อนไขเข้มงวด):

• การลงทุนตามเกณฑ์ที่กำหนด (มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน):
  • ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) หากนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ตามประเภทธุรกิจหรือกิจการที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ซึ่งต้องเป็นการลงทุนที่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ หรือเป็นกิจการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน (BOI)
  • การซื้อที่ดินในลักษณะนี้ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
  • ที่ดินจะต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง
  • หากไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข หรือถอนการลงทุน รัฐมนตรีมีอำนาจสั่งให้จำหน่ายที่ดินนั้นได้
• การได้รับที่ดินมาโดยทางมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม:
  • ชาวต่างชาติที่ได้รับที่ดินเป็นมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม (ไม่ใช่ผู้รับพินัยกรรม) สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้
  • อย่างไรก็ตาม หากรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้ว (ถ้ามี) จะต้องไม่เกินจำนวนที่ชาวต่างชาติจะพึงมีได้ตามกฎหมายอื่น เช่น ไม่เกิน 1 ไร่ สำหรับการอยู่อาศัย หรือจำนวนที่จำเป็นสำหรับกิจการอื่นที่ได้รับอนุญาต
  • หากเกินกว่าจำนวนที่กฎหมายอนุญาต จะต้องทำการจำหน่ายส่วนที่เกินนั้นภายในระยะเวลาที่กำหนด
• ตามสนธิสัญญา:
  • ในอดีตประเทศไทยเคยมีสนธิสัญญากับบางประเทศที่ให้สิทธิคนชาตินั้นๆ ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม สนธิสัญญาเหล่านี้ส่วนใหญ่ได้ถูกยกเลิกไปแล้ว ปัจจุบันแทบไม่มีสนธิสัญญาใดที่ให้สิทธินี้แก่ชาวต่างชาติเป็นการทั่วไป
  • จำเป็นต้องตรวจสอบสถานะของสนธิสัญญาเป็นรายประเทศ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วช่องทางนี้ไม่สามารถใช้ได้แล้ว

2. ทางเลือกอื่นในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน (ไม่ใช่การถือกรรมสิทธิ์โดยตรง):

เนื่องจากการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรงมีข้อจำกัดมาก ชาวต่างชาติจึงนิยมใช้ทางเลือกอื่นในการควบคุมหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน ดังนี้:

• การเช่าระยะยาว (Leasehold):
  • เป็นวิธีที่นิยมและถูกกฎหมายที่สุด ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินจากเจ้าของคนไทยได้
  • ระยะเวลาการเช่าตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สามารถทำได้สูงสุด 30 ปี
  • สัญญาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปี
  • สามารถตกลงในสัญญาให้มี “คำมั่น” ว่าจะให้ต่อสัญญาเช่าได้อีก (เช่น ต่อได้อีก 1 หรือ 2 ครั้ง ครั้งละ 30 ปี) แต่คำมั่นนี้เป็นการผูกพันคู่สัญญาในฐานะบุคคลสิทธิ ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่ผูกพันที่ดินโดยตรง หากเจ้าของเดิมโอนที่ดินให้บุคคลอื่น คำมั่นอาจไม่ผูกพันเจ้าของใหม่ เว้นแต่จะมีการระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาหรือมีการตกลงกับเจ้าของใหม่
  • การจดทะเบียนสิทธิการเช่าทำให้สิทธิการเช่าของผู้เช่าได้รับการคุ้มครองและสามารถใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้ตลอดระยะเวลาที่จดทะเบียน
• สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies):
  • เป็นการที่เจ้าของที่ดินให้สิทธิแก่บุคคลอื่นในการปลูกสร้างอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนที่ดินนั้น โดยผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น
  • สิทธิเหนือพื้นดินสามารถโอนและตกทอดทางมรดกได้ และสามารถกำหนดระยะเวลาได้สูงสุด 30 ปี หรือตลอดอายุของเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน
  • ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
• สิทธิอาศัย (Usufruct):
  • เป็นการที่เจ้าของที่ดินให้สิทธิแก่บุคคลอื่นในการครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น (เช่น การอยู่อาศัย หรือเก็บผลประโยชน์จากที่ดิน)
  • สิทธิอาศัยไม่สามารถโอนให้กันได้ เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น และสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิอาศัยถึงแก่ความตาย หรือครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ (สูงสุดไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดอายุของผู้ทรงสิทธิ)
  • ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
• การจัดตั้งบริษัทในประเทศไทย:
  • ชาวต่างชาติอาจพิจารณาจัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทยเพื่อให้บริษัทนั้นเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
  • อย่างไรก็ตาม หากบริษัทนั้นมีผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติเกินกว่าร้อยละ 49 หรือมีชาวต่างชาติเป็นผู้มีอำนาจตัดสินใจส่วนใหญ่ บริษัทนั้นจะถูกพิจารณาว่าเป็น “คนต่างด้าว” ตามประมวลกฎหมายที่ดิน และจะอยู่ภายใต้ข้อจำกัดในการถือครองที่ดินเช่นเดียวกับบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติ
  • ดังนั้น หากจะใช้วิธีนี้ สัดส่วนผู้ถือหุ้นคนไทยและอำนาจควบคุมจะต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด (คนไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละ 51 และมีอำนาจควบคุมอย่างแท้จริง) เพื่อให้บริษัทสามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้
  • การใช้ “นอมินี” (Nominee) หรือการให้คนไทยถือหุ้นแทนโดยชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่แท้จริง เป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายและมีความเสี่ยงสูง

ข้อควรระวังที่สำคัญ:

• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: ก่อนดำเนินการใดๆ เกี่ยวกับการซื้อหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินในประเทศไทย ชาวต่างชาติควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ เพื่อให้ได้รับคำแนะนำที่ถูกต้องและเหมาะสมกับสถานการณ์ของตนเอง และเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายที่อาจตามมา
• ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์: การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (เช่น โฉนดที่ดิน น.ส.4) และภาระผูกพันใดๆ ที่มีอยู่กับที่ดินนั้นๆ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
• ความเสี่ยงในการใช้ “นอมินี”: การใช้คนไทยเป็นตัวแทนในการถือครองที่ดินแทน (นอมินี) เป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย และอาจนำไปสู่การถูกยึดที่ดินและบทลงโทษอื่นๆ ทั้งต่อชาวต่างชาติและคนไทยที่ให้ความร่วมมือ

โดยสรุป แม้การซื้อที่ดินโดยตรงในนามของชาวต่างชาติจะมีข้อจำกัดอย่างมาก แต่ก็ยังมีช่องทางและทางเลือกอื่นๆ ที่ถูกกฎหมายซึ่งชาวต่างชาติสามารถพิจารณาเพื่อการอยู่อาศัยหรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ การศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญอย่างรอบคอบคือกุญแจสำคัญครับ