ให้เช่าบ้านเกิน 3 ปี ต้องดำเนินการอย่างไร ?

เพื่อให้การให้เช่าบ้านมีระยะเวลาเกิน 3 ปี มีผลผูกพันตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์และสามารถใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้ ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจำเป็นต้องดำเนินการดังต่อไปนี้:

1. จัดทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือ:

• สัญญาเช่าจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุรายละเอียดที่สำคัญให้ถูกต้องครบถ้วน เช่น ข้อมูลของผู้ให้เช่าและข้อมูลของผู้เช่า ทรัพย์สินที่เช่า (บ้านเลขที่ โฉนดที่ดิน ขนาด) อัตราค่าเช่า กำหนดระยะเวลาการเช่า (ระบุให้ชัดเจนว่าเกิน 3 ปี เช่น 5 ปี, 10 ปี) สิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่าย เป็นต้น

2. นำสัญญาเช่าไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน:

• ความสำคัญ: ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งรวมถึงบ้านและที่ดิน) หากมีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ส่วนที่เกิน 3 ปีไปจะไม่มีผลผูกพันตามกฎหมาย กล่าวคือ หากไม่จดทะเบียน สัญญาจะมีผลบังคับได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น
• สถานที่จดทะเบียน: สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขา ที่บ้านเช่าหลังนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
• ผู้ดำเนินการ: โดยทั่วไปทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะต้องเดินทางไปดำเนินการจดทะเบียนด้วยตนเอง หรือสามารถทำหนังสือมอบอำนาจให้บุคคลอื่นไปดำเนินการแทนได้

3. เอกสารที่ต้องเตรียม (โดยทั่วไป):

• สำหรับผู้ให้เช่า (บุคคลธรรมดา):
  • โฉนดที่ดินฉบับจริง หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)
  • บัตรประจำตัวประชาชน (ฉบับจริง)
  • ทะเบียนบ้าน (ฉบับจริง)
  • สัญญาเช่าที่ลงนามแล้ว (อย่างน้อย 2 ฉบับ หรือตามจำนวนคู่สัญญาและสำหรับกรมที่ดิน)
  • หนังสือยินยอมของคู่สมรส (กรณีผู้ให้เช่ามีคู่สมรสและทรัพย์สินนั้นเป็นสินสมรส)
  • ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
  • หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้ไปด้วยตนเอง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ)
• สำหรับผู้เช่า (บุคคลธรรมดา):
  • บัตรประจำตัวประชาชน (ฉบับจริง)
  • ทะเบียนบ้าน (ฉบับจริง)
  • หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้ไปด้วยตนเอง พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ)
• กรณีเป็นนิติบุคคล: จะต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม เช่น หนังสือรับรองนิติบุคคล ตราประทับ (ถ้ามี) บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น และเอกสารแสดงตนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล

4. ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน:

• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิการเช่า: ร้อยละ 1 ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า (รวมถึงเงินกินเปล่าหรือเงินมัดจำที่เรียกเก็บล่วงหน้าด้วย ถ้ามี)
• อากรแสตมป์: ร้อยละ 0.1 ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาการเช่า (หรือตามที่กฎหมายกำหนด)
• ค่าคำขอ: เล็กน้อย (เช่น แปลงละ 5-10 บาท)
• ค่าพยาน: เล็กน้อย (ถ้ามี)
• ค่าธรรมเนียมอื่นๆ: อาจมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติมเล็กน้อย เช่น ค่าประกาศ (ถ้ามี) ค่ามอบอำนาจ (ถ้ามี)

ขั้นตอนโดยสังเขป ณ สำนักงานที่ดิน:

1. ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบเอกสารและรับบัตรคิว
2. ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พร้อมเอกสารประกอบ
3. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร สาระสำคัญของสัญญา และสอบสวนคู่สัญญา
4. ชำระค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์
5. เจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าในโฉนดที่ดิน และผู้ให้เช่า/ผู้เช่าจะได้รับสัญญาคู่ฉบับที่ผ่านการจดทะเบียนแล้ว

ผลของการจดทะเบียน:

• ทำให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญา (แม้จะเกิน 3 ปี แต่สูงสุดไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปี)
• สามารถใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้ เช่น หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนไว้จะยังคงอยู่ ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมที่มีต่อผู้เช่า
• ผู้เช่ามีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีตามสัญญาเช่าได้ตลอดอายุสัญญาที่จดทะเบียนไว้

ข้อควรระวัง:

• หากตกลงทำสัญญาเช่ากันเกิน 3 ปี แต่ไม่ได้นำไปจดทะเบียน สัญญาดังกล่าวจะมีผลบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อครบ 3 ปีแล้ว หากผู้เช่ายังคงเช่าอยู่และผู้ให้เช่ามิได้ทักท้วง อาจถือว่าเป็นการต่อสัญญาไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ซึ่งฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาได้เมื่อถึงกำหนดชำระค่าเช่าในคราวถัดไป โดยต้องบอกกล่าวล่วงหน้าตามที่กฎหมายกำหนด
• การทำสัญญาเช่าหลายฉบับ ฉบับละไม่เกิน 3 ปี เพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน อาจถูกตีความว่าเป็นการพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมาย และหากมีข้อพิพาทเกิดขึ้น ศาลอาจพิจารณาเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญาได้

ดังนั้น ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและอสังหาริมทรัพย์ การแนะนำให้คู่สัญญาทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าดำเนินการจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินหรือบ้านที่มีกำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปี ณ สำนักงานที่ดินให้ถูกต้อง จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งเพื่อคุ้มครองสิทธิประโยชน์ของทั้งสองฝ่ายและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต