ขั้นตอนซื้อบ้าน ที่ยังผ่อนธนาคารอยู่ ต่อจากคนอื่น

การซื้อบ้านที่เจ้าของเดิมยังผ่อนชำระกับธนาคารไม่หมด หรือที่เรียกกันว่า “บ้านติดจำนอง” เป็นเรื่องที่สามารถทำได้ แต่มีขั้นตอนและรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำความเข้าใจร่วมกัน เพื่อให้กระบวนการซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย โดยทั่วไปมีหลักขั้นตอนปฏิบัติ ดังนี้:

1. ตรวจสอบข้อมูลและตกลงราคาเบื้องต้น:

• ผู้ซื้อ: สอบถามรายละเอียดบ้าน สถานะหนี้คงค้างกับธนาคาร และตกลงราคาซื้อขายเบื้องต้นกับผู้ขาย
• ผู้ขาย: แจ้งยอดหนี้คงเหลือที่แท้จริงกับธนาคารให้ผู้ซื้อทราบ เพื่อให้ผู้ซื้อประเมินความสามารถในการซื้อและขอสินเชื่อ (ถ้ามี)

2. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย:

• เมื่อตกลงกันได้แล้ว ทั้งสองฝ่ายควรทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” เป็นลายลักษณ์อักษร
• รายละเอียดสำคัญในสัญญา:
  • ชื่อ-สกุล ของผู้ซื้อและผู้ขาย
  • รายละเอียดของทรัพย์สินที่จะซื้อขาย (บ้านเลขที่ โฉนดที่ดิน)
  • ราคาที่ตกลงซื้อขาย
  • จำนวนเงินมัดจำ (ถ้ามี)
  • กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
  • ข้อตกลงเรื่องภาระหนี้สิน: ระบุให้ชัดเจนว่าบ้านหลังนี้ยังติดจำนองกับธนาคารใด ยอดหนี้เท่าไหร่ และจะดำเนินการอย่างไร เช่น ผู้ขายจะปิดบัญชีหนี้เดิมในวันโอนกรรมสิทธิ์ หรือผู้ซื้อจะรับภาระผ่อนต่อ (กรณีนี้ต้องได้รับความยินยอมจากธนาคารของผู้ขายด้วย ซึ่งพบได้ไม่บ่อยนัก)
  • ค่าใช้จ่ายในการโอน: ตกลงกันให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) หรือจะแบ่งจ่ายกันอย่างไร
  • เงื่อนไขอื่นๆ (ถ้ามี) เช่น การตรวจรับสภาพบ้าน

3. ผู้ซื้อดำเนินการขอสินเชื่อ (กรณีกู้เงินซื้อ):

• หากผู้ซื้อต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังนี้ จะต้องเตรียมเอกสารยื่นกู้กับธนาคารที่ตนเองเลือก
• เอกสารสำคัญที่ธนาคารมักต้องการ ได้แก่ สัญญาจะซื้อจะขาย หลักฐานแสดงรายได้ (สลิปเงินเดือน, หนังสือรับรองเงินเดือน, รายการเดินบัญชี) สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน และเอกสารเกี่ยวกับหลักประกัน (สำเนาโฉนดที่ดินของบ้านที่จะซื้อ)
• ธนาคารจะประเมินราคาทรัพย์สินและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ

4. ติดต่อธนาคารของผู้ขายเพื่อปิดบัญชีหนี้:

• ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายจะต้องติดต่อธนาคารที่ตนเองมีภาระผ่อนอยู่ เพื่อสอบถามยอดหนี้ที่ต้องชำระทั้งหมด ณ วันที่จะทำการไถ่ถอนจำนอง
• ธนาคารของผู้ขายจะแจ้งยอดหนี้ที่แน่นอน และเตรียมเอกสารเกี่ยวกับการไถ่ถอนจำนอง

5. นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน:

• เมื่อผู้ซื้อ (และธนาคารของผู้ซื้อ หากมีการกู้ใหม่) พร้อม และผู้ขายได้ยอดหนี้ที่ต้องชำระคืนธนาคารเดิมแล้ว จะนัดวันไปทำธุรกรรมพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่
• บุคคลที่เกี่ยวข้องในวันโอนกรรมสิทธิ์ อาจมีถึง 4 ฝ่าย:
  1. ผู้ขาย
  2. ผู้ซื้อ
  3. เจ้าหน้าที่ธนาคารของผู้ขาย (เพื่อรับชำระหนี้และดำเนินการไถ่ถอนจำนอง)
  4. เจ้าหน้าที่ธนาคารของผู้ซื้อ (กรณีผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคารใหม่ เพื่อดำเนินการจดจำนองใหม่)

6. ขั้นตอนดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน:

• ไถ่ถอนจำนองเดิม: ผู้ขายชำระหนี้ส่วนที่เหลือให้กับธนาคารของผู้ขาย ธนาคารของผู้ขายจะดำเนินการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองกับกรมที่ดิน
• จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์: ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินให้เป็นของผู้ซื้อ
• จดจำนองใหม่ (กรณีผู้ซื้อกู้เงิน): หากผู้ซื้อขอสินเชื่อใหม่ ธนาคารของผู้ซื้อจะดำเนินการจดทะเบียนจำนองบ้านและที่ดินนั้นเป็นหลักประกันหนี้ของผู้ซื้อ
• ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ: ตามที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

วิธีการชำระเงินในวันโอนกรรมสิทธิ์:

โดยทั่วไป การชำระเงินจะมีหลายส่วน:

• ส่วนที่ 1 (ชำระให้ธนาคารของผู้ขาย): ผู้ซื้อ (หรือธนาคารของผู้ซื้อ) จะออกแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายให้กับธนาคารของผู้ขายตามจำนวนหนี้คงค้าง
• ส่วนที่ 2 (ชำระให้ผู้ขาย): ส่วนต่างระหว่างราคาซื้อขายและยอดหนี้ที่จ่ายให้ธนาคารของผู้ขาย ผู้ซื้อจะชำระให้กับผู้ขายโดยตรง (อาจเป็นแคชเชียร์เช็คหรือเงินสดตามตกลง)

ข้อควรระวังและคำแนะนำเพิ่มเติม:

• ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้ถูกต้อง: ผู้ซื้อควรตรวจสอบสำเนาโฉนดที่ดินว่าเป็นฉบับล่าสุด ตรงกับรายละเอียดบ้าน และไม่มีภาระผูกพันอื่นใดนอกเหนือจากที่แจ้งไว้
• ปรึกษาธนาคาร: ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรปรึกษาธนาคารของตนเองเกี่ยวกับขั้นตอนและเอกสารที่ต้องใช้
• ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน: เพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้าง
• การประเมินราคา: ราคาประเมินของธนาคารอาจไม่เท่ากับราคาที่ตกลงซื้อขาย ผู้ซื้อควรเตรียมเงินส่วนต่างไว้ด้วยหากกู้ได้ไม่เต็มจำนวน
• กรณีผู้ซื้อต้องการ “ผ่อนต่อ” กับธนาคารเดิมของผู้ขาย: โดยทั่วไปธนาคารมักจะไม่ยินยอมให้เปลี่ยนชื่อผู้กู้ในสัญญาเดิม แต่จะให้ผู้ซื้อใหม่ทำเรื่องกู้ใหม่กับธนาคาร อย่างไรก็ตาม สามารถสอบถามเงื่อนไขนี้กับธนาคารของผู้ขายได้โดยตรง

การซื้อบ้านที่ยังติดจำนองมีรายละเอียดหลายขั้นตอน การเตรียมตัวที่ดีและการทำความเข้าใจในกระบวนการจะช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่นและเป็นประโยชน์กับทุกฝ่าย.